Conseil en investissement immobilier
Nous vous accompagnons dans vos projets d’investissement immobilier en structurant des solutions adaptées à vos objectifs. Qu’il s’agisse de résidentiel, d’immobilier tertiaire ou d’hôtellerie, nous étudions les meilleures opportunités et vous guidons à chaque étape, en tenant compte des aspects fiscaux et patrimoniaux, afin d’optimiser la rentabilité de vos investissements.
Nos offres en conseil en investissement immobilier
L’immobilier est un composant clé de la gestion patrimoniale, et vous êtes nombreux a rechercher des conseils spécifiques dans ce domaine.
LMNP
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est une option fiscale attractive pour les investisseurs souhaitant générer des revenus locatifs tout en optimisant leur fiscalité. En choisissant ce statut, vous pouvez bénéficier d’avantages tels que l’amortissement du bien immobilier et du mobilier, permettant de réduire significativement vos revenus imposables. De plus, selon le régime fiscal choisi (micro-BIC ou réel), vous pouvez déduire diverses charges liées à l’investissement, comme les intérêts d’emprunt, les travaux ou les frais de gestion. Ce dispositif est particulièrement adapté aux investisseurs recherchant une rentabilité nette améliorée et une gestion simplifiée de leur patrimoine immobilier.
Nue Propriété
L’investissement en nue-propriété consiste à acquérir un bien immobilier dont l’usufruit est temporairement cédé à un tiers, généralement pour une durée de 15 à 20 ans. Pendant cette période, l’usufruitier perçoit les loyers et assume les charges liées au bien, tandis que le nu-propriétaire bénéficie d’une décote significative sur le prix d’achat, généralement entre 30 % et 40 % de la valeur en pleine propriété.
Ce dispositif offre plusieurs avantages fiscaux notables :
- Absence de revenus fonciers imposables : Ne percevant pas de loyers pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu au titre de ces revenus.
- Exonération de la taxe foncière : Cette charge est prise en charge par l’usufruitier pendant toute la période du démembrement.
- Optimisation de la transmission patrimoniale : En cas de donation ou de succession, la base taxable est calculée sur la valeur de la nue-propriété, réduisant ainsi les droits à payer.
À l’issue de la période de démembrement, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien, valorisé à son prix de marché, sans frais supplémentaires. Ce mécanisme permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, tout en bénéficiant d’une gestion simplifiée et d’avantages fiscaux significatifs.
Résidentiel / Investissement locatif
L’investissement locatif résidentiel consiste à acquérir un bien immobilier dans le but de le louer, générant ainsi des revenus réguliers et contribuant à la constitution d’un patrimoine durable. Ce type d’investissement offre plusieurs avantages notables :
- Constitution d’un patrimoine immobilier : L’achat d’un bien locatif permet de se constituer un patrimoine tangible, transmissible aux générations futures, tout en bénéficiant, lorsque c’est nécéssaire, de l’effet de levier du crédit immobilier.
- Revenus complémentaires : Les loyers perçus peuvent couvrir les mensualités de remboursement du prêt immobilier et générer un surplus, offrant ainsi un revenu passif régulier.
- Avantages fiscaux : Selon le dispositif choisi, des réductions d’impôt peuvent être accordées, comme c’était le cas avec le dispositif Pinel, bien que ce dernier ait pris fin en 2024.
- Valorisation du bien : Au fil du temps, le bien immobilier peut prendre de la valeur, permettant de réaliser une plus-value lors de sa revente.
Monument Historique
Investir dans un monument historique offre une opportunité unique de conjuguer optimisation fiscale et préservation du patrimoine culturel français. Ce dispositif permet de déduire intégralement, sans plafond, les dépenses de restauration et d’entretien du bien de votre revenu global, générant ainsi des économies d’impôt significatives. Par exemple, des travaux de 200 000 € sur un bien classé peuvent être entièrement déduits, réduisant votre base imposable. De plus, les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition et aux travaux sont également déductibles. En contrepartie, un engagement de conservation du bien pendant quelques années est requis. Cet investissement permet non seulement de se constituer un patrimoine immobilier d’exception, souvent situé dans des secteurs prisés, mais aussi de participer activement à la sauvegarde de l’histoire et de l’architecture françaises.
Déficit foncier
L’investissement en déficit foncier consiste à acquérir un bien immobilier ancien, à le rénover, puis à le mettre en location nue. Les dépenses engagées pour les travaux de rénovation, ainsi que les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition, sont déductibles de vos revenus fonciers, et si ces charges excèdent vos revenus, elles peuvent être imputées sur votre revenu global, réduisant ainsi votre base imposable. Cette imputation est plafonnée à 10 700 € par an, mais peut atteindre 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique.
Ce mécanisme offre plusieurs avantages fiscaux significatifs :
- Réduction immédiate de l’impôt sur le revenu : En imputant le déficit foncier sur votre revenu global, vous bénéficiez d’une économie d’impôt proportionnelle à votre tranche marginale d’imposition.
- Report du déficit : Si le déficit dépasse le plafond annuel, l’excédent peut être reporté sur vos revenus fonciers des dix années suivantes, permettant ainsi de lisser les économies d’impôt dans le temps.
- Valorisation du patrimoine : Les travaux de rénovation améliorent la qualité et l’attractivité du bien, facilitant sa location et augmentant sa valeur à la revente.
Denormandie
Le dispositif Denormandie est une incitation fiscale visant à encourager l’achat et la rénovation de logements anciens situés dans des communes en besoin de réhabilitation, afin de les mettre en location. Ce mécanisme offre une réduction d’impôt sur le revenu proportionnelle à la durée de l’engagement locatif : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans, calculée sur le prix total de l’opération, incluant le coût d’acquisition et les travaux, dans la limite de 300 000 € par an.
En plus de l’avantage fiscal, l’investissement en Denormandie permet de se constituer un patrimoine immobilier dans des zones en développement, souvent à des prix attractifs, tout en contribuant à la revitalisation de quartiers anciens. Les travaux de rénovation améliorent la performance énergétique du bien, augmentant ainsi sa valeur et son attractivité locative. De plus, les loyers sont plafonnés, garantissant une rentabilité locative stable et prévisible.
Malraux
Le dispositif Malraux est une incitation fiscale visant à encourager la restauration complète d’immeubles anciens situés dans des secteurs protégés, tels que les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) ou les Quartiers Anciens Dégradés (QAD). En investissant dans ces biens, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt significative, calculée sur le montant des travaux de restauration engagés. Cette réduction est de 30 % pour les immeubles situés dans un SPR couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé, ou dans un QAD, et de 22 % pour ceux situés dans un SPR couvert par un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) approuvé.
Le plafond des dépenses éligibles est fixé à 400 000 € sur une période de quatre ans, permettant ainsi une réduction d’impôt maximale de 120 000 € sur cette période. De plus, cette réduction d’impôt est exclue du plafonnement global des niches fiscales, offrant un avantage supplémentaire aux contribuables fortement imposés.
En plus des avantages fiscaux, l’investissement en Malraux permet de se constituer un patrimoine immobilier de caractère, souvent situé dans des quartiers historiques prisés. Les travaux de restauration, supervisés par un Architecte des Bâtiments de France, valorisent le bien et participent à la préservation du patrimoine architectural français. De plus, les loyers ne sont pas plafonnés, offrant ainsi un potentiel de rentabilité locative attractif.
SCPI
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des structures d’investissement collectif qui permettent aux particuliers d’accéder au marché immobilier professionnel en acquérant des parts dans un portefeuille diversifié de biens tels que des bureaux, des commerces ou des entrepôts. En investissant dans une SCPI, vous devenez indirectement propriétaire d’une fraction de ces actifs, percevant ainsi des revenus réguliers sous forme de dividendes issus des loyers collectés.
L’un des principaux avantages des SCPI est leur accessibilité financière, avec des investissements possibles dès quelques centaines d’euros, rendant l’immobilier plus accessible que l’achat direct de biens. De plus, elles offrent une diversification du patrimoine en répartissant les investissements sur plusieurs actifs et secteurs géographiques, ce qui permet de mutualiser les risques. La gestion des biens est entièrement déléguée à une société de gestion professionnelle, libérant ainsi l’investisseur des contraintes liées à la gestion locative.
En somme, investir en SCPI constitue une solution attractive pour ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier, percevoir des revenus réguliers et diversifier leurs placements, tout en bénéficiant d’une gestion simplifiée.
